28.5.10

Se abre la veda a una fuerte caída del precio de la vivienda en España

La decisión del Banco de España de endurecer las condiciones en las que los bancos contabilizan sus préstamos morosos y el valor de sus casas abre la puerta a nuevos descensos significativos del precio de la vivienda. Según los expertos, el banco emisor va en la buena dirección para devolver a la realidad al mercado inmobiliario. Fernando Encinar, socio fundador de Idealista.com, asegura que “pone cordura y sentido común en un mercado en el que tiene que producirse un ajuste de precios bastante superior al que ya hemos visto”.

En la misma línea se expresa Miguel Ruiz-Valdepeñas, de la consultora inmobiliaria Advantas. “La del Banco de España es una política adecuada porque hay que hacer aflorar la realidad. Con la medida, los bancos van a tener más presión para limpiar sus balances. A la mayoría de ellos les sobra capacidad para afrontar el reto, porque tienen la opción de financiar a los compradores”.

Otra cosa bien distinta es cuánto más pueden bajar los precios y a qué ritmo. La propuesta del Banco de España supone que la valoración de los activos en manos de los bancos y cajas –las mayores inmobiliarias del país, con diferencia- deben ser prudentes y afrontar un recorte sustancial. Si es vivienda habitual, el tijeretazo debe ser del 20%, si es de segunda vivienda o una casa terminada pero sin vender el 40% y, si se trata de suelo, del 50%.

Unos ajustes acordes a las posibilidades de las entidades financieras españolas, según el propio banco emisor. Su director general de regulación, Gonzalo Roldán, señalaba en marzo que los bancos y cajas tienen un margen del 35% para bajar los precios de sus inmuebles. El porcentaje se corresponde con la cobertura de los créditos que tienen ligados a la vivienda. Dicho de otra forma, bancos y cajas podrían vender las viviendas que tienen en stock recibiendo sólo el 65% de su valor en libros sin que se resienta un ápice sus cuentas de resultados.

En cualquier caso, los expertos no esperan una caída rápida e incontrolada. Según Encinar, el gran dique de contención es el Euribor: “Los tipos no van a subir a corto plazo y no meten más presión bajista a los precios. Pero esta situación no es eterna, lo que unido a la pérdida de poder adquisitivo que genera la crisis obliga a un ajuste de los precios.”

Idealista.com asegura que una pareja que haya ahorrado lo necesario para pagar al principio el 30% del precio de una casa necesita una caída de precios del 19% para acceder a la vivienda. Si necesita financiar el 100%, requiere una caída del 35%.

Sin embargo, el descenso que parece cantado no será cuestión de semanas, ni siquiera de unos cuantos meses. Aunque cree que las medidas del Banco de España van a tener un efecto disuasorio entre los compradores, Jorge Pérez-Curto, socio-director del departamento residencial de Colliers International cree que “los bancos no van a tirar el precio de las cosas. La gente puede pensar que ahora la banca va a vender viviendas en tropel y por lo tanto retrasar su decisión de comprar. Sin embargo, no creo que el mercado se vaya a inundar de ofertas”.


El decisivo 2011

Con la nueva regulación propuesta el miércoles por el Banco de España, el año 2011 se dibuja como decisivo. La temida subida del precio del dinero podría producirse en la segunda mitad de ese ejercicio, en el que según las previsiones del Gobierno y los organismos internacionales la economía española no crecerá al ritmo suficiente –el 2%- como para generar empleo.

Con las nuevas reglas del juego, los bancos tendrán que provisionar el 30% del valor de los activos recibidos a cambio de deudas de promotores que lleven más de dos año en cartera. Algo que ocurrirá de forma masiva en 2011 si las entidades no se deshacen antes de este stock.

“Hay una diferencia del 20% entre las tasaciones que hacen los bancos cuando se adjudican los inmuebles y el valor real de la venta. Puede que ese desfase se amplíe ahora. En vivienda nueva la diferencia será mucho menor”, asegura Ruiz-Valdepeñas. Para este experto, los bancos van a jugar a partir de ahora con los plazos y los descuentos van a ser mucho mayores para las viviendas financiadas antes de 2004 que para las que se adquirieron entre ese año y 2006, en pleno boom.

Es decir, según las condiciones de financiación de las viviendas que hoy están en manos de los bancos. Y también de las zonas: “Los recortes más significativos serán en la costa y en las casas que están fuera del centro de las grandes ciudades”.

Encinar cree que el ajuste será largo. En este escenario, recomienda a los vendedores “aceptar que la situación no va a ir a mejor y no se van a vender más pisos por los precios que exigen ahora, por lo que hay que bajarlos de manera significativa”.

Las cifras oficiales avalan que el mercado no reacciona. En el primer trimestre, los visados concedidos por los colegios de arquitectos técnicos para la construcción de viviendas nuevas bajaron el 24,4% en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2009.
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